Avant l'achat

Tentative d'achat d'un appartement neuf BBC
Changement de cap: rénovation
Préparation aux visites: concessions, tableau multicritère et check list
Le volume plutôt que les m²...
Stupides lois de l'immobilier
Estimer un budget travaux et contracter un prêt

Je considère que notre histoire s'est bien déroulée et a pu aboutir rapidement et de manière satisfaisante grâce à un fantastique lâché prise à plusieurs niveaux. Plusieurs personnes de mon entourage ont été impressionnées de la rapidité avec laquelle nous avons trouvé, et je crois que ce n'est pas vraiment dû au hasard. Ce qu'il faut bien voir c'est qu'à partir du moment où on a décidé d'acheter, chaque mois passé à hésiter et à trouver la perle rare, c'est un loyer jeté par les fenêtres. En l’occurrence cela représentait pour nous l'équivalent de 800€/mois. 

Tentative d'achat d'un appartement neuf BBC

La décision même d'acheter a été déclenchée par la découverte d'aides aux primo accédants auxquelles je pensais avoir le droit pour l'achat d'un appartement neuf BBC (bâtiment basse consommation). C'était une occasion en or qui faisait économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros que l'on pouvait rapidement se mettre dans la poche quelques années plus tard! Bah oui, on a beau être décroissant, quand on obtient les aides de l'état on ne peut pas faire autrement que s'en mettre plein les poches...

Les seuls appartements disposant de ce label et disponibles à l'époque se situaient dans le nouveau quartier de Lyon - confluence et il ne restait plus qu'un appartement en rez-de-chaussée qui me faisait personnellement rêvé de par son appellation BBC (à l'époque j'étais persuadée que c'était le "must have" et ils étaient rare) et par le fait même de le posséder... Ah société de consommation quand tu nous tiens! Je croyais donc que c'était moi qui le voulait, que j'étais libre de cela, que cette volonté n'avait été mise en moi par personne ni rien d'autre que moi-même... En réalité, ce que je voulais, c'était la satisfaction de faire une bonne affaire et de profiter du peu d'avantages que mon statut dans cette société m'offrait...

[Petite parenthèse: j'avais fait des tas de simulation sur le site de l'agence nationale pour l'information sur le logement, qui est très bien fait et qui m'a permis de connaître la somme à aller demander à un banquier. En pratique, je vous conseille même de majorer cette somme de 5% pour être le plus large possible, il y a toujours des imprévus! Ce site dispose également d'un indicateur des taux d'intérêts qui donne de bons indices pour cibler les banques en fonction de ce qu'on vise.]

Heureusement pour moi, il y a bien sûr eu un obstacle sur ce chemin: tout mon plan tombait à l'eau du fait que mes parents m'avaient conservés sur leur feuille d'imposition jusque-là (ce qui changeait concrètement rien à ce que je devais à l’Etat, mais qui changeait tout pour mes droits...). Malgré la ténacité et la rigueur que j'ai mis à l'ouvrage (je suis allée jusqu'à trouver un texte interne au service des impôts* qui stipulait que mon rattachement était révocable s'il était profitable pour la charge fiscale du groupe familial: j'aurais ainsi recouvert mes droits), j'ai eu la chance de pouvoir lâcher ce gros poisson (car je pense que j'aurais été capable d'aller jusqu'au bout, mais à quel prix?) grâce à Simon qui d'une part commençait à comprendre que le BBC n'était pas la panacée et d'autre part, mon père qui me disait qu'il valait mieux pas trop se frotter aux personnes des impôts car elles pouvaient vite te mettre des bâtons dans les roues...

J'ai donc laissé mourir ce premier élan, mais qui du coup a pu donner naissance à la suite...

Changement de cap: rénovation

Ce premier épisode a eu l'intérêt de nous recentrer, Simon et moi sur ce que nous voulions vraiment. Je me suis rendue compte que je ne voulait pas vraiment acheter du neuf, vivre au milieu de matériaux que je sais peu agréables pour la santé, en rez-de-chaussée ou encore dans un immeuble construit à la va vite comme je sais malheureusement trop bien comment ils sont réalisés.

Nous nous sommes donc tournés vers la recherche d'un appartement à rénover. Notre objectif a trouvé sa force commune dans l'idée d'expérimenter nos connaissances en écoconstruction (car c'est notre métier commun) en trouvant un appartement à rénover de fond en comble. C'est ce que nous avons donc recherché. Cela correspondait avec notre porte-monnaie puisque du coup, sans l'aide aux primo accédants, le budget était relativement serré. Comme nous pensions mettre beaucoup d'argent dans la rénovation avec des matériaux plus coûteux qu'à l'habitude, je me suis mise à chercher des appartements très peu cher.

Je me suis vite rendue compte que les appartements à refaire se vendaient comme des petits pains et l'émission "Déco" sur M6 n'y était pas pour rien selon les agents immobiliers... Ceux en dessous de 100 000€ partaient parfois avant même d'avoir eu le temps d'être publiés!

Préparation aux visites: concessions, tableau multi critère et check list

Aux vues de notre budget et de notre situation familiale (pas d'enfant avant un bon moment!) on a décidé de regarder les appartements entre 40 et 50m². On en avait bien discuté ensemble avant et on voyait ça vraiment comme un cocon et une première expérience de rénovation pour se faire la main. Tous nos amis se demandaient comment c'était possible de vivre à deux dans une si petite surface, pour nous la question ne se posait pas vraiment, rien ne nous choquait là-dedans, question de caractère...

C'est moi qui me suis principalement occupée des recherches, 100% via le net avec ces sites: seloger.com (celui sur lequel on a finalement trouvé), logic-immo.com, visiteonline.fr, rhone-alpes.kijiji.fr (racheté par ebay depuis), entreparticuliers.com (bien connu des parisiens), annoncesjaunes.fr et topannonces.fr. J'avais mis en place un comparatif multicritère pour faire une première sélection. Nous regardions: l'arrondissement, la taille, le prix, le coût au m², le nombre de pièce, l'étage et la présence ou non d'une cave. Pour les questions de charme qui nous tenaient à cœur, j'avais rajouté des colonnes: sol (pour des tomettes ou du parquet), plafond (pour les poutres et la hauteur) et cheminée (pour le style et/ou un poêle à bois que nous envisagions éventuellement). J'ai comparé plus de 50 annonces de cette manière là! Un vrai travail de fourmis...   

On a visité au total 3 appartements. Le premier, très bien, mais une vrai calamité (le plus cher d'ailleurs) : pas de soleil et on ne s'y sentait pas bien du tout (peut-être à cause de l'odeur d'urine de l'ouvrier qui y campait pour les travaux de l'immeuble, je vous raconte pas la mémoire des murs)... Le second était situé au-dessus de la rue de la soif, aux terreaux :) De très beaux volumes mais un peu cher pour les travaux qu'il y avait à faire et notre budget. On a quand même fait une proposition argumentée à 112 000€ au lieu de 130 000€ prétextant d'importants travaux et un couloir de 5m² menant aux toilettes inutilisable... Le troisième enfin, 37,3m² dans le 7ème arrondissement nous a totalement séduits... pour 102 000€ frais de notaire inclus.

Avant chaque visite, je préparais une check list qui me permettait d'obtenir tous les renseignements dont nous avions besoin pour faire nos choix, calculer le budget et estimer les risques de charges futures. Dans un premier temps, je me faisais confirmer le prix et la taille du logement. Puis je regardais le mode de chauffage (le tout électrique était un moins car trop cher, mais finalement cela n'aurait pas changé grand chose), l'orientation principale (une orientation Sud permet de récupérer la chaleur du soleil, ce qui fait une réelle différence en hiver et qui doit être pris en considération pour le confort d'été), la luminosité du lieu (important pour les économies d'éclairage et le confort de vie!), la hauteur sous plafond (confort, volume à chauffer et particularité intéressante pour les petites surfaces), linéaire à isoler (pour le budget et aussi pour estimer globalement les déperditions: plus la proportion de mur extérieur est grande, plus vous consommerez!) et le type de menuiserie (simple ou double vitrage, bois alu ou PVC). Pour les petits plus je notais la présence d'un balcon, d'une cave, d'un garage, d'une cheminée et d'un local vélo. Pour estimer les frais, je regardais l'état du tableau électrique, de la plomberie, des parties communes: escalier, façade éventuellement toiture, je notais tout problème d'humidité et l'état des sanitaires. Enfin, je posais les questions subsidiaire: raison de la vente, montant de l'impôt foncier, de l'impôt local, les charges de copropriété, les travaux prévus et ajournés à la dernière assemblée générale.

Le volume plutôt que les m²...

Beaucoup de personnes réfléchissent en termes de m². Normal les prix sont principalement indexés à ce critère, ce qui est totalement ridicule et ce qui pousse tous les archis de notre époque à construire des plafonds à 2m50! Il y a tellement de choses PLUS importantes à valoriser dans un appartement: l'exposition, la vue, le volume, la disposition, la qualité des matériaux. Pour moi, ça devrait faire descendre la valeur de certains appartements largement en dessous de ce qu'ils sont tandis que d'autres deviennent des affaires... comme celui qu'on a acheté...

La taille de l'appartement était compensée par le panorama l'étage nous permettait de contempler: on se sent bien. Avec du volume, on se sent moins à l'étroit (la hauteur sous plafond change totalement le rendu d'un petit salon). Enfin le volume permet de créer des espaces de rangement et des niveaux qui donnent un charme fou! Dans la nature rien n'est droit finalement! On grimpe, on se baisse pour passer sous les branches d'arbre, on bondit sur un rocher... Je crois que ce sont ces sensations que l'on retrouve dans notre appartement!

Stupides lois de l'immobilier

Dans la société dans laquelle nous vivons, tout n'est pas rose... encore moins dans le domaine de l'immobilier. J'ai découvert lors de cet achat deux aspects ignobles et écœurants nés de lois selon moi inconscientes. La première loi permet à des escrocs d'acheter un appartement APRES avoir signé une promesse d'achat. Autrement dit pas d'avance d'argent, l'escroc se met d'accord avec le propriétaire et le notaire est autorisé à valider le compromis de vente comme si l'appartement lui appartenait. La deuxième loi exige que ce type de transaction soit imposée à 50%. On pourrait se dire "ce n'est que justice!" mais à votre avis, qui paye la différence? L'escroc ou l'acheteur? Sachez que pour se faire plus de blé, on nous a demandé discrètement de mettre de l'argent au black. La première fois que je touche autant de monnaie en petite coupure...

Bien sûr, ce genre de procédé n'entrait pas dans nos valeurs... Il faut savoir qu'on nous a fait visiter l'appartement à plusieurs et que chacun était visiblement séduit... Nous avons tous signé une promesse d'achat les yeux dans les yeux. Quand je lui ai demandé naïvement comment ils comptaient faire leur choix, il m'a gentiment introduit dans cet univers de corruption que les notaires connaissent d'ailleurs très bien... Voilà donc notre belle France et nous, en proie à un conflit intérieur qui n'a pas manqué de déclencher l'avis inopportun des membres de la famille. D'un point de vue extérieur j'aurais dit "mais tu es folle, tu ne va pas cautionner ça!" Sauf que quand on le vit, on a juste envie d'oublier tout ça et d'obtenir ce pourquoi on a tant donné d'énergie et qu'on a enfin trouvé... Alors on l'a fait, envers et contre toutes nos convictions, pour pouvoir avancer, tout simplement. Est-ce que je culpabilise? Non. En réalité c'était le début d'une colère de plus en plus intense envers une société qui laissait apparaître ce genre de choses...Vaste programme au sein duquel je suis aujourd'hui de plus en plus active à mon échelle... et que je commence à parcourir dans ce blog!

Estimer un budget travaux et contracter un prêt

Bon, c'est la partie un peu chiante du processus, mais que voulez vous, il faut bien se plonger dans les chiffres parce que "c'est la monnaie qui dirige le monde, c'est la monnaie qui dirige la terre", mais sachez que contrairement à ce que chante Neg'marrons, vous pouvez participer au changement...

J'ai eu l'occasion lors de l'exercice de mon métier, d'avoir quelques notions de chiffres pour l'estimation des travaux. Comme j'ai carrément la flemme de replonger dans ces trucs là et que j'aurais l'occasion de le faire pendant un point sur mon propre budget, je vous donne quelques pistes pour avoir une idée globale des prix, mais ne les prenez pas à la lettre, je les réajusterai plus tard.

Il faut réfléchir par "lot" comme on dit dans le bâtiment. Vous pourrez en réaliser certains vous même, peut être tous (comme nous mis à part le gaz et les menuiseries extérieures), ce qui fait gagner en prix de main d’œuvre (sauf cas exceptionnel). Plus les travaux sont longs et simples (type peinture) plus vous êtes gagnants sur le plan financier. Vous comprendrez en lisant ce qui suit, l'importance d'estimer quelques ordres de grandeurs lors de vos visites (hauteur sous plafond, mètres linéaires de mur extérieurs...). Les lots peuvent être les suivants, avec des prix en auto-construction:
- démolition: si vous ne voulez pas le faire, comptez environ 40€/m² avec un bonus de 10 à 20 % si vous souhaitez que cela se fasse sans bruit (plus long) et/ou si il y a des particularités comme la dépose d'un plancher, d'une cheminée...
- isolation: disons que ça peut varier grosso modo de 15 à 40€/m² de mur, plancher, plafond donnant sur extérieur. Selon que vous utilisez des matériaux sains, que vous mettez en place une étanchéité à l'air, de l'épaisseur que vous désirez... (plus de détails dans un futur article)
- menuiseries extérieures (pose professionnelle): comptez 1500€/menuiserie pour un double vitrage de grande taille de type alu ou comme nous 2200€/menuiserie pour un triple vitrage bois (comment faire son choix? Des pistes dans un prochain article!)
- système de ventilation: environ 1000€ pour une simple flux et entre 2000 et 4000€ pour une double flux (es explications plus tard également)
- système de chauffage et eau chaude sanitaire: à vous d'aller voir le prix de la chaudière et des ballons d'eau chaude sur le net. Grosso modo pour une maison réglementaire (isolation standard) compter 100W/m² pour la puissance de chauffage. Pour une maison basse consommation vous pouvez descendre entre 30 et 50W/m². Ce chiffre doit être mis en parallèle du volume à chauffer. Par exemple, nous avons une isolation intermédiaire (10cm dans les murs, 30cm en toiture, triple vitrage et étanchéité à l'air) et nous avons passé un hiver rigoureux avec un simple radiateur de 2000W que je n'allumais moi même jamais à fond. Des explications là dessus viendront plus tard. Comptez environ 20% de plus que le matériel trouvé pour prendre en compte les accessoires d'installation.
- cloisons: comptez entre 25 et 40€/m² selon le matériau
- revêtements de sol, plafond, murs: les pro prennent entre 20 et 30€/m² pour la peinture. A vous d'aller voir le prix d'un pot de peinture, du papier peint, de la moquette... Pour le sol, il est parfois plus rentable de le faire faire car vous bénéficiez ainsi de la TVA à 5,5% au lieu de 19,6% si vous l'achetiez simplement.
- électricité: ça coûte cher mine de rien il faut prévoir entre 1000 et 1500€ en auto construction toujours. Là aussi ça prend du temps et ça peut vite doubler si fait par un pro!
- cuisine: j'ai honte de le dire, mais ikea fait quand même des trucs sympa et c'est plutôt cool pour nos porte monnaie. Je connais peu de monde qui s'en passe...
- salle de bain: regardez en fonction de ce qu'il y a besoin de changer dans les boutiques comme Leroy Merlin et Castorama pour vous faire une idée des prix. Il y a moyen de faire pas mal de récup' dans ce domaine et donc de baisser les coûts après coup!

Au final, on avait compté 15000€ de travaux qui sont maintenant dépassés car on n'a pas lésiné sur la qualité! A suivre! Ce budget en main, nous avons choisis de rejoindre le crédit coopératif car à notre grande surprise, c'est lui qui proposait les taux les plus faibles pour le montant assez peu élevé qu'on lui demandait. Je pouvais rembourser mon prêt en 7 ans avec mon salaire de 1500€/mois, soit un sacré avantage d'acheter petit pour ne pas être complètement lié au système! Ce délai a encore été diminué puisque c'est finalement chez la famille que j'ai pu trouver l'argent avec un prêt sur 5 ans!!! Youpi :)

Si mon budget était à refaire, j'y intégrerai l'achat d'une camionnette d'occasion et d'outils de très bonne qualité. On peut trouver ces choses là sur les site comme leboncoin.fr ou encore lors de vente aux enchères (trouvez le plus proche de chez vous en tapant "enchère véhicule utilitaire" par exemple). En tous cas c'est vraiment pas du luxe d'avoir un véhicule à disposition (matériaux, déchetterie) et celui ci pourra être revendu après les travaux. Pour les outils, viser directement la qualité professionnelle sous peine de perdre du temps pour rien! Il existe également un lieu à Lyon pour mutualiser ses outils à la Guillotière, je retrouverai son nom plus tard!

Pendant l'achat >>

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* L'article B.II.3. de la série 5, division B, titre 3, chapitre premier, section 2, sous section 1 de la documentation fiscale DGI stipule que le rattachement des enfants est normalement irrévocable: "Cette option, une fois formulée et acceptée, est normalement irrévocable. Il est apparu toutefois que certains contribuables apprécient mal les conséquences du rattachement qui peut aboutir, en fait, à augmenter la charge fiscale du groupe familial [...] Dans ces conditions, il a été décidé [...] d'accorder aux familles se trouvant dans l'une des situations évoquées ci-dessus la possibilité de revenir sur le choix initial et d'accorder, dans le cadre de la juridiction gracieuse, les dégrèvements qui s'ensuivent."